CAPITULO I
ASPECTOS GENERALES
Artículo 1.- Obligatoriedad Y Designación Abreviada
El presente reglamento interno es de observancia obligatoria, sin excepción, no limitación alguna, para todas las personas que tengan la propiedad o posesión, bajo cualquier título, de las secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva que forman parte de la unidad inmobiliaria descrita en el capítulo II de este reglamento a la que en adelante se denominara UNIDAD INMOBILIRIA. Dichas personas quedan obligadas a respetar sus disposiciones y las decisiones de la Junta de Propietarios.
CAPITULO II
LA UNIDAD INMOBILIARIA
Artículo 2.- Características de la UNIDAD INMOBILIARIA
Artículo 3.- Secciones de propiedad exclusiva
Artículo 4.- Áreas y bienes de propiedad común
Artículo 5.- Servicios comunes
Los servicios comunes con los que contara la UNIDAD INMOBILIARIA son los siguientes:
a) La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas comunes,instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común y en general de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la reparación o reposición de dichos bienes y de sus partes integrantes y/o accesorios.
b) La administración de la edificación.
c) La guardianía y jardinería.
d) Los servicios de vigilancia y seguridad de la edificación en conjunto.
e) La eliminación de la basura.
Artículo 6.- Participación en las áreas y bienes comunes
El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones propiedad exclusiva, respecto de las áreas y los bienes comunes se atribuirá en función del área ocupada por cada sección. Ver esta página.
Artículo 7.- Participación en los gastos comunes
El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de los gastos que demande la atención de los servicios comunes, la conservación y el mantenimiento de las áreas y/o los bienes comunes y la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA, es determinado con base en el área ocupada de cada sección. Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación en los gastos comunes serán los mismos que se indican en el Artículo 6.
Artículo 8.- Variación y reajuste de los porcentajes de participación
Los porcentajes de participación en los bienes comunes y/o en los gastos comunes, fijados en los artículos precedentes, así como los criterios usados en cada caso, podrán variar o reajustarse, previo acuerdo calificado de la Junta de Propietarios; salvo en los siguientes casos en los que no se requiere acuerdo de la junta:
a) De producirse variaciones en el área de las unidades inmobiliarias de su uso exclusivo, por otras de remodelación, ampliación o demolición, ejecutadas por su propietario, podrá recomponerse los porcentajes de participación, una vez concluida la obra los gastos que ocasione la modificación de este reglamento deberán ser asumidos por el propietario de la sección afectada.
b) Si la modificación del área de la sección exclusiva fuese el resultado de una obra dispuesta por la Junta de Propietarios en beneficio de las áreas comunes, el costo de la modificación de este reglamento corresponderá a todos los propietarios en forma proporcional.
c) De efectuarse alguna acumulación, división o independización, la recomposición de los porcentajes de participación se hará sumando o distribuyendo los porcentajes que correspondían a las unidades originales, en la misma forma y proporción en que estas fueran acumuladas, divididas o independizadas, Los gastos de modificación de este reglamento corresponderán al propietario de la sección afectada.
d) En ambos casos la modificación de los porcentajes en este reglamento, puede ser solicitada por el interesado o dispuesta por el Presidente de la Junta.
CAPITULO III
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
Artículo 9.- Derechos de los propietarios
Son derechos de los propietarios los siguientes:
a) Ejercer dominio sobre su sección de propiedad exclusiva.
b) Vender, hipotecar, arrendar, y en general, practicar cualquier acto de disposición o gravamen de sección de propiedad exclusiva. El propietario deberá poner en conocimiento de la Junta e Propietarios la realización de cualquier de estas operaciones dentro de los treinta (30) días siguientes a su realización, siempre y cuando las mismas impliquen ceder el uso de la sección a una persona distinta o determinen la extinción del derecho de propiedad por transferencia del dominio.
c) Usar los bienes y servicios comunes sin más limitaciones que su uso legitimo por los demás propietarios. La junta de Propietarios podrá acordar, respecto de los propietarios que hayan sido declarados inhábiles, la suspensión en el acceso y goce del derecho de uso de determinados bienes y servicios comunes no esenciales.
d) Formar parte de la Junta de Propietarios, y votar, elegir y ser elegido dentro de ella. El ejercicio del derecho al voto solo puede ser suspendido en los casos de inhabilitación del propietario.
e) Recurrir ante la Junta de Propietarios para que actué en relación con las acciones de otros propietarios o poseedores, cuando estas resulten perjudiciales a sus intereses o a los de la UNIDAD INMOBILIARIA en general.
f) Edificar, modificar, ampliar, remodelar o alterar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su sección, siempre y cuando no se contravengan las normas legales vigentes o las normas especiales que, sobre el particular, se establezcan en el presente Reglamento, no se perjudique las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación y no se afecten los derechos de los demás propietarios o de terceros.
g) En el caso de obras que alteran la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta o de la UNIDAD INMOBILIARIA, será necesario, sin perjuicio de cumplir con las reglas generales previstas en el párrafo precedente, que el propietario obtengan previamente la aprobación de la Junta de Propietarios, a la cual deberá proporcionar toda la información y documentación necesaria para tomar una decisión adecuada.
Artículo 10.- Obligaciones de los propietarios
Son las obligaciones de los propietarios, las siguientes:
a) Destinar su sección de propiedad exclusiva el uso indicado en el presente reglamento.
b) Contribuir oportunamente, en el porcentaje que corresponda a su sección, según lo indicado en el artículo 7 del presente Reglamento, a cubrir los gatos que demande el pago de los servicios comunes, la conversación y mantenimiento de las áreas y los bienes de dominio común, y la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA. Esta obligación se mantendrá vigente aun cuando el propietario decida no formar parte de la Junta de Propietarios, no ocupe o no use su sección.
c) Acatar las disposiciones y resoluciones que adopten la Junta de Propietarios.
d) No ejecutar obra o instalación alguna que transgreda alguna de las limitaciones previstas en el inciso f) del art. 9 del presente Reglamento o que no cuente con la aprobación previa de la Junta de Propietarios, en los casos en que ella es necesaria según lo previsto por el mismo inciso antes señalado.
e) No afectar la seguridad o salubridad de la UNIDAD INMOBILIARIA; no perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los demás propietarios y vecinos, ni atentar contra la moral y las buenas costumbres.
f) Efectuar las reparaciones de su respectiva sección de propiedad exclusiva y asumir la responsabilidad por los daños y perjuicios que cause a las demás unidades, o a las áreas o los bienes de dominio común, sea por acción, omisión o negligencia.
g) Hacer constar en el contrato de arrendamiento u otro por el que otorgue la posesión inmediata a terceros, los derechos y obligaciones que corresponden al arrendatario o poseedor inmediato y el sometiendo expreso de este a las normas del presente reglamento.
h) El incumplimiento de esta obligación solo genera responsabilidad para el propietario mas no afectará en lo absoluto a la obligatoriedad del presente Reglamento respecto de quien asuma la posesión inmediata.
i) Cumplir con todas y cada una de sus obligaciones aún cuando su sección se encuentre o permanezca desocupada, cualquiera que sea el tiempo de desocupación.
Artículo 11.-Propietarios inhábiles
Un propietario se considera inhábil cuando, al momento de la convocatoria se encuentre en mora por tres (3) cuotas ordinarias sucesivas o discontinuas, o por una (1) cuota extraordinaria. Recobra el ejercicio de la totalidad de sus derechos como propietario, cuando cumpla con el pago y desaparezca el impedimento. El propietario inhábil no podrá ser propuesto ni elegido para cargo alguno. Sin embargo, mantiene su derecho de asistir a la Junta de propietarios, solo con voz y sin voto.
CAPITULO IV
JUNTA DE PROPIETARIOS
Artículo 12.- Constitución de la junta.
La Junta de Propietarios se constituye por el solo otorgamiento del presente Reglamento.
La Junta necesariamente estará presidia por uno de sus integrantes que ejercerá el cargo de Presidente de la Junta de Propietarios.
Artículo 13.- Atribuciones de la junta.
Corresponde a la Junta de Propietarios.
a) Decidir sobre la conservación y mantenimiento de las áreas y los bienes de dominio común, los servicios de uso común, y disponer la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA. Ninguna acción que afecte a estos o al aspecto exterior de las secciones de propiedad exclusivo, será efectuada sin su previa aprobación.
b) Elegir cada dos años al Presidente de la Junta de Propietarios entre sus integrantes.
c) Adoptar medidas de carácter general o extraordinario, de oficio o a petición de parte, para dar cabal cumplimiento a las disposiciones legales que rigen el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, así como para la mejor conservación, mantenimiento y administración de la UNIDAD INMOBILIARIA.
d) Aprobar y modificar el Reglamento Interno, por mayoría calificada, salvo los caos de excepción previsto en el Artículo 8 de este Reglamento.
e) Aprobar la transferencia, gravamen, cesión en uso, o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de las áreas y los bienes comunes susceptibles de ser transferidos. Esta aprobación se efectuará mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos, las dos terceras partes (2/3) de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, con las limitaciones establecidas por ley.
f) Aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos, administrar los fondos que recaude y aprobar el informe anual de gestión de la Directiva, si la hubiese, asi como la cuenta final del ejercicio.
g) Delegar funciones y responsabilidades de la Junta a favor del administrador o de los administradores si fuera el caso.
h) Fijar las cuotas ordinarias y extraordinarias que corresponda sufragar a cada propietario para atender la conversación mantenimiento y administración de la unidad inmobiliaria y efectuar si cobro.
i) Seguir el proceso ejecutivo a los propietarios deudores de más de tres cuotas consecutivas, incluyen en el monto materia de la cobranza, los intereses moratorios aplicables a partir de la fecha de vencimiento de la obligación y calculados con base en la Tasa de Interés Activa para Moneda Nacional (TAMN), vigente a la fecha de cobro.
j) Establecer un régimen de sanciones, el que se aplicara solo ante incumplimiento, aprobado de sus obligaciones como propietario y/o poseedor.
k) Determinar la naturaleza de esenciales o no de los servicios y bienes comunes, así como aprobar la inclusión de nuevos servicios.
l) Las demás atribuciones que se desprenden de su naturaleza.
Artículo 14.- Sesiones de la Junta
La Junta de Propietarios se reunirá en sesiones ordinarias y extraordinarias. Las sesiones Ordinarias se realizaran una vez al año dentro de los primeros tres meses del año.
Las sesiones extraordinarias se efectuarán cuantas veces sea necesario, a criterio del Presidente o a petición de un propietarios que representen, cuando menos, el veinticinco por ciento (25%) del total de las participaciones en las áreas y los bienes comunes.
En ambos casos, el Presidente será el responsable de efectuar las citaciones, conforme a lo establecido por el Artículo siguiente. Los arrendatarios u otros poseedores podrán participar en las sesiones, en los asuntos relacionados con los servicios y gastos comunes, con voz y sin voto.
Artículo 15 .- Convocatoria y quórum La convocatoria a Junta se efectuará, mediante comunicaciones escritas, que contendrán, obligatoriamente, la designación del lugar, día y hora para la celebración de la Junta, así como los asuntos a tratar; utilizando cualquier medio que permita tener constancia de recepción de dicha citación; sin perjuicio de la obligatoria publicación de la misma en las pizarras o vitrinas que debe mantener la administración en lugares visibles de la UNIDAD INMOBILIARIA.
Cada propietario participará en la Junta, en función del porcentaje de participación en las áreas y los bienes comunes que le corresponda, según lo establecido en el Artículo 6 del presente Reglamento. Dichos porcentajes servirán, tanto para establecer el quórum en las sesiones ordinarias y extraordinarias de la Junta Propietarios, como para la toma de decisiones.
El quórum para la instalación valida de la Junta de Propietarios, en primera convocatoria, se establece con la presencia de propietarios exclusivas que representen cuando menos el cincuenta y uno por ciento (51%) del total de las participaciones en las áreas y los bienes comunes. En segunda convocatoria la sesión se instalará y válidamente con los propietarios que asistan.
Para el cómputo del quórum para las sesiones de la Junta de Propietarios, sólo es válido el porcentaje de participación de los propietarios hábiles. El quórum se verifica al inicio de la sesión y se hace constar en el acta correspondiente.
Tratándose de sesiones ordinarias d Junta de Propietarios, entre la primera y segunda convocatoria deben medir tres días. Para el caso de las sesiones extraordinarias, las dos convocatorias podrán ser para el mismo día. En ambos casos, podrán efectuarse las dos convocatorias en el mismo aviso, señalando fecha y hora de cada una.
Artículo 16 .- Representación ante la Junta Los propietarios o poseedores podrán hacerse representar por otra persona ante la Junta de Propietarios. La representación deberá conferirse por escrito y con carácter especial para cada sesión, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública o a través del contrato de arrendamiento.
Artículo 17.- Mayorías requeridas para la adopción de acuerdos Los acuerdos de la Junta de Propietarios se tomara con el voto conforme de los propietarios hábiles que representen la mayoría simple de los porcentajes de participación de los propietarios presentes, con las excepciones señaladas en los incisos d) y e) del Artículo 13 de este Reglamento y en los demás casos dispuestos por ley. Se considera mayoría calificada al voto conforme de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que representen las 2/3 partes de las participaciones de los bienes comunes.
Artículo 18 .- Cumplimiento de los acuerdos
Todos los propietarios, incluso los no hábiles y aquellos que no conformen la Junta de propietarios, hayan o no participado en una sesión, así como los arrendatarios y poseedores no propietarios, en lo que les corresponda, quedan sometidos a los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios.
Artículo 19 .- Del Presidente de la Junta El Presidente de la Junta de Propietarios, es elegido entre los propietarios hábiles que la integran y debe ejercer el cargo por un periodo de dos años, siendo reelegible cuantas veces se desee Le compete:
a) Conservar y mantener las áreas y los bienes de dominio común, los servicios de uso común y ejercer o disponer la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA.
b) Convocar y presidir la Junta de Propietarios, cuando lo estime conveniente o cuando lo exija el Reglamento Interno.
c) Ejercer las funciones y responsabilidades que fija este Reglamento, respecto de la conversación, manteniendo y administración de las áreas y los bienes comunes, así como la supervisión o administración de los servicios comunes.
d) Ejercer, a sola firma, la representación de la Junta ante cualquier autoridad administrativa, política, militar o policial a efecto de gestionar ante ellos peticiones o trámites de cualquier naturaleza que interesen a la Junta de Propietarios.
e) Celebrar cualquier tipo de acto o contrato destinado al mantenimiento, conservación, administración o uso de las áreas, los bienes o los servicios comunes, excepto aquellos que importen disposición o gravamen de los mismos, para lo cual requiere de expresa autorización de la Junta.
f) Contratar y despedir personal para atender los servicios comunes de la edificación, y ejercer las facultades de representación del empleador ante las autoridades administrativas o judiciales en materia laboral, respecto de ellos, abrir y cerrar planillas, celebrar convenios o contratos laborales, y realizar cualquier otra gestión administrativa, como representante de la Junta de Propietarios.
g) Cobrar o disponer la cobranza, de los aportes ordinarios o extraordinarios para cubrir los gastos comunes, de acuerdo con los porcentajes de participación fijados por este Reglamento o por acuerdo de la Junta, y otorgar los correspondientes comprobantes de pago.
h) Ejecutar y hacer cumplir los acuerdos de la junta.
i) Abrir o cerrar a nombre de la Junta de Propietarios, a sola firma cuentas corrientes, de ahorro o de depósito a plazo fijo en cualquier entidad bancaria; depositar en ellas los fondos que Correspondan a la Junta de Propietarios, gira contra ellas, cheques u órdenes de pago, hacer transferencias o disponer de los fondos en efectivo que hubiera, para cubrir con ellos los gastos y obligaciones a sus cargo; con la expresa obligación de rendir cuenta documentada cuando menos una vez por año.
j) Requiere de autorización expresa de la Junta de Propietarios, para: solicitar créditos, avances en cuenta o sobregiros, aceptar y descontar letras, pagares o vales a la orden, así como para afirmar o autorizar cualquier tipo de operaciones al crédito u otorgar fianzas, avales o cualquier operación al crédito u otorgar fianzas, avales o cualquier operación que signifique compromiso, disposición o gravamen de los bienes y recursos comunes a su cargo.
k) Representar a la junta de Propietarios, en juicio o fuera de él, ante cualquier autoridad judicial, tribunal o corte, nacional o extranjera, ejerciendo la representación judicial de la Junta con las facultades generales del mandato, previstas en el Artículo 74 del Código Procesal Civil; así como ejercer las facultades especiales de: demandar o denunciar, interponer reconvenciones, recursos o peticiones, apersonarse a juicio iniciando o por iniciarse bajo cualquier o condición, contestar demandas o denuncias, constituirse en parte civil, prestar declaración de parte, ofrecer pruebas diferir en contrato, interponer cualquier recurso impugnatorio, delegar poder para pleitos a favor de cualquier persona y reasumirlo cuantas veces sea necesario.
l) Para conciliar, allanarse, transigir o desistirse del juicio o de la pretensión, requiere de autorización expresa de la Junta de Propietarios.
m) Representar a la Junta de Propietarios, en cualquier proceso de conciliación extrajudicial o arbitraje, cuando se necesario.
n) Ejercer todas las demás funciones y responsabilidades que se le otorguen por acuerdo de la Junta de Propietarios.
CAPITULO V
REGIMEN DE SANCIONES
Artículo 20.- Principios rectores
El régimen de sanciones debe estar sustentado en el principio de legalidad, gradualidad y fomento del cumplimiento de las obligaciones.
Artículo 21.- Aprobación
El régimen de sanciones y sus modificaciones debe ser aprobado por la Junta de Propietarios por mayoría calificada. Estos acuerdos se adoptaran en Junta de Propietarios, y se asentaran en el libro de actas correspondientes. Pueden ser o no inscritos en el registro correspondiente.
CAPITULO VI
DISPOSICIONES FINALES
Artículo 22.- Soluciones de controversias
Para la solución de las controversias derivadas de la interpretación, aplicación, validez y eficacia del presente Reglamento o de los acuerdos tomados por la Junta de Propietarios, las partes deberán agotar la vía de la conciliación extrajudicial, y en caso de no resolverse el conflicto por esta vía se acudirá a la vía judicial.
Artículo 23 .- Supletoriedad de las normas
En todo lo no previsto por el presente Reglamento interno, se aplica, en forma supletoria, la Ley N 27157, o las normas que la sustituyen, así como sus normas reglamentarias.
Artículo 24 .- Conocimiento del presente Reglamento
Todos los propietarios declaran conocer el texto del presente Reglamento y se comprometen a guardarlo y cumplirlo de forma escrupulosa; y de ser el caso, hacer conocer el texto del mismo a sus arrendatarios u otros poseedores d su sección, y exigirles su cumplimiento; asumiendo la condición de responsable solidario ante la Junta de Propietarios, por las obligaciones de orden económico.
Artículo 25.- Designación del Presidente de la Junta de Propietarios
Cuando se establezca la junta de Propietarios se designara al Presidente de la misma, el que ejercerá el cargo por un periodo de dos años.
Lima, Veintiséis de Septiembre del Dos Mil Cinco.